住宅ローンはいくらまで借りて大丈夫?「借りられる額」と「返せる額」の違いと予算の決め方【元住宅営業のFP・宅建士】

違うんです。ここが一番大事なところなので、表にしますね。

たしかに、銀行にそこまで見てもらえるとは思ってなかったです……。

見ているのは、審査金利、返済負担率、融資率、担保価値などです。その中でも特に大事な2つを説明しますね。

えっ、年収の35%も返済に使うんですか? けっこう多くないですか?

なんでわざわざ高い金利で審査するんですか?

正直に言うと、問題にならない家庭もあれば、苦しくなる家庭もあります。一律には言えないんです。

収入が安定していて、貯蓄に余裕があり、教育費の見通しも立っている家庭なら、上限に近い借入でも問題なく暮らせることはあるでしょう。ただ、参考になる民間の調査があります。

ただ、これは日本全体の統計ではなく、特定の調査の結果です。「借りすぎた人が多い」と断定はできません。それでも、返済の負担が重いほど、後悔したり、貯蓄との両立が難しいと感じたりする人が増える傾向は、参考にしていいと思います

。

公的データですが、住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」では、こう紹介されています。

平均して年収の約7倍程となっており、実際私が以前対応したお客様も、年収の6〜7倍の方が多かった印象にあります。

ただし、注意が2つあります。

まさに仰るとおりです！「平均は「みんなこうしてる」という目安であって、あなたの家庭に合う額を考えていくことが大切になりますし、私もそう心がけてきました。

焦らなくて大丈夫ですよ！

家計から逆算するのが基本です。見るポイントは6つ。順番にいきますね。

そういったお声頻繁にいただきます。

ですが、共働きの方ほど、一度考えてみてほしいんです！出産、育児、転職、介護などで収入が変わる可能性はあります。今の世帯収入がずっと続く前提だけで決めないようにしましょう。

私の経験則ではありますが、20〜25%程度を目安にする方が多い印象です。ただし、借入可能額は「金融機関が貸せる上限」であって、「借りるべき額」ではないということを必ず覚えておいてください！

ただし、これも目安にすぎません。同じ年収でも、家族構成や貯蓄で、適正な負担率は変わります。

ちょっと待ってください！

住宅ローン控除は、2026年度の税制改正で、適用期限が2030年12月31日まで5年間延長されました。ただ、住宅の省エネ性能などで、借入限度額や控除期間が変わります。

控除は「戻ってくるお金」ですが、返済計画の前提にしすぎないほうが安心です。(こちらの控除に関しても別記事で紹介いたします。)

管理費がない代わりに、修繕の費用を自分で計画的に貯めておく必要があるんです。マンションは、毎月の管理費・修繕積立金が固定でかかって、あとから積立金が値上がりすることもあります。

建売・注文住宅・マンション・中古。どれが合うかは家庭によって違います。どのタイプでも、「ローンの返済額+これらの費用」が毎月の住宅関連の支出になる、と考えてください。

ここは、私の経験と、一般的に言われていることを分けてお話ししますね。

営業担当者も、銀行も、悪いわけじゃないんです。それぞれの立場でできることが違うというだけで。だからこそ、最後に予算を決めるのは、あなた自身なんですよ。

そのまま受け取らずに、次の質問をしてみてください。ちゃんと答えてくれる担当者なら、むしろ信頼できる材料になります。

聞いていいんです。お客様の人生で一番大きな買い物ですから。遠慮はいりません。

それがいちばんの第一歩です。住宅購入は大きな決断なので、迷ったり不安になったりするのは当然のことなんですよ。この記事が、あなたが納得して予算を決める材料になれば嬉しいです。