元ハウスメーカー営業で宅建士・FP2級のOKUが、お客様との会話形式で「土地探しの正しい順番と、決断するコツ」をお話しします。
💡 この記事を読むとわかること
- 土地探しとハウスメーカー選びを「同時並行」で進めるべき理由
- 長くネットに残っている土地を見るときの注意点と、見落としがちな追加費用
- 旗竿地や変わった形の土地でも、工夫次第で素敵に仕上がる例
- 土地を決断するための「3つのポイント」
- 土地を申し込む前のチェックリスト
はじめまして！OKUです。
元ハウスメーカーの住宅営業で、宅建士とFP2級の資格を持っています。
今は特定の会社に縛られない立場で、不動産とお金の裏側を発信しています。
この記事の結論は、これだけです。
「100点の土地」は存在しません。そして、完璧を待っている間に、良い場所は誰かに買われていきます。
誤解しないでほしいのですが、「焦って買え」と言いたいわけではありません。土地は一生に何度も買うものではないので、慎重になるのは当然です。ただ、慎重さと「決められない状態」は別物です。この記事では、迷いを減らす順番と判断の軸をお伝えします。
「いつまでも土地が決まらない人」には共通点がある
「半年以上、毎週末ポータルサイトを見ているんです。でも「ここだ！」という土地に出会えなくて……。何ヶ月も探して決まらないのって、私だけでしょうか？」
「全然そんなことはないです。ただ、私の経験では、土地が決まらない方には次のような傾向がありました。」
- 条件が多く、しかも全部が「絶対」になっている
- 土地の情報だけを見て、建物や総予算を後回しにしている
- 「もっと良い土地が出るかも」と、目の前の土地を見送り続けている
「……全部当てはまってます（笑）。」
「みなさん最初はそうです。駅近で、南向き角地で、広くて、環境が良くて、しかも安い。そんな土地があれば、ネットに載る前に売れてしまうこともあります。待っていれば出てくる、というものではないんです。」
なぜ「土地探し」だけ先に進めると失敗しやすいの?
「土地が決まらないと家の話も進められないと思って、まず土地からと考えていました。」
「その考え方は自然です。ただ、土地だけ先に決めると、つまずきやすいポイントがいくつかあります。」
📌土地を先に買って困りやすい2つのパターン
① 予算オーバー
土地に予算をかけすぎて、建物にお金が回らなくなるケースです。家づくりには、建物本体のほかに、付帯工事費や諸費用もかかります。
② 建てたい家が入らない
建ぺい率・容積率、斜線制限などの法規制で、希望の間取りが入らないケースです。
「土地を買ってから「この家は建てられません」って言われることもあるんですか？
「ザラにあります。営業時代、『購入前に相談してもらえていたら、別の選択肢もあったのに』と感じたことはありました。もちろん、土地先行で問題なく進む方もいますが、土地の形で間取りが決まると言っても過言ではありません！」
土地の形と道路の位置でだいたいの間取りが決まると言っても過言ではありません。
これに関しての記事は今後詳しく書き進めていこうと思いますので、もうしばらくお待ちくださいね。
📌不動産会社の「まず土地を押さえましょう」の裏側
「不動産屋さんや営業マンに「良い土地は本当にすぐなくなりますよ！」って急かされると、なんだか押し売りされているような気がして身構えちゃうんですよね……。」
「その気持ち、すごくよく分かります。『契約を急ぎたいだけなんじゃないか』って疑いたくなりますよね。でも、元ハウスメーカー営業の立場から本音を言うと、あれは決して急かしているのではなく「紛れもない事実を伝えているだけなんです。」
良い土地選びというのは、まさに「椅子取りゲーム」です。
だからこそ、営業マンは「本気で良い家を建ててほしいからこそ、迷っている間に他の人に椅子（土地）を取られて後悔してほしくない」という一心で「すぐなくなりますよ」とお伝えしています。決して騙そうとしているわけではないんです。
そして、この過酷な椅子取りゲームで勝ち残るために最も重要になってくるのが、後ほど詳しくお話しする「100点を求めすぎず、賢く“妥協点”を見つけるマインド」なんです。
【鉄則】土地探しとハウスメーカー選びは「同時並行」
「同時並行にすると、ハウスメーカー側が『この土地ならこんなプランが入ります』『地盤の確認が必要そうです』と、土地を見る段階から助言してくれます。土地を見る目が増えるイメージですね。」
長くネットに残っている土地は、何が違うの?
「ずっと載っている土地は、値下がりを待てば狙い目ですか？半年くらい調べててずっと残ってる土地があるんですよね。」
「値下がりすることもあるので、一概には言えません。ただ、私の経験では、長く残っている土地には、何かしらの理由があるケースが多かったです。」
旗竿地や変わった形の土地も、工夫次第で素敵に仕上がる
「旗竿地などの変わった形の土地って、やっぱりやめたほうがいいんでしょうか？」
「いえ、そうとも限りません。たしかに制約はありますが、使い方次第で、むしろ個性的で住みやすい家になることもありますよ！」
たとえば旗竿地なら、こんな工夫があります。
- 細長い通路部分を、駐車スペースやアプローチとして活用する
- 通路に植栽や照明を取り入れて、「隠れ家のような玄関」を演出する
- 奥まった立地を活かして、道路からの視線が気になりにくい中庭やウッドデッキをつくる
「なるほど、欠点がそのまま個性になるんですね！」
「そうなんです。実際にどんな仕上がりになるのか、イメージ画像で見てみましょう。」
▼ 旗竿地を活かした施工イメージ
「えー！旗竿地でもこんなのができちゃうんですね。きれいな土地ばかりを探してたけど案外こういう土地も視野に入れようかな・・・。」
ただし、こうした工夫には、設計力のあるハウスメーカーや設計士の力が必要です。そして、工夫のために建築費が上がる場合もあります。だからこそ、土地を買う前に、プロに「この土地でどんな家が建つか」を相談しておくことが大切なんです。
⚠️土地の「価格」だけで比べると危ない
「土地を安く買えても、追加でかかる費用を見落とすと、総額で逆転することがあります。」
📌【モデルケース】「安い土地」が安くないケース
仮の数字で見てみましょう。実際の事例ではありません。
「土地価格を単体で見るとBのほうが400万円安いのに、結果的に高くなっちゃうんですね。」
「そうなんです。ただし、土地Aと土地Bでは、立地や広さ、使いやすさも違います。『総額が同じ=同じ価値』ではありません。価格ではなく、総額と中身で判断するのがポイントです。」
土地を決断するための「3つのポイント」
「ここまでいろんなことを教えてもらいましたが、結局、どうやって決断すればいいんでしょう？」
「私が営業時代、迷っているお客様にお伝えしていた考え方を、3つにまとめますね。」
💡ポイント①:100点ではなく「70〜80点」で決める
「100点を探し続けるより、70〜80点なら前向きに検討するくらいの感覚が、必ずと言っていいほどうまくいきやすいです。」
「たとえば日当たりが少し弱くても、設計で採光を工夫できる場合があります。土地の立地や広さは変えられませんが、建物の工夫で補える部分は意外とあるんです。」
※ただし、ハザードマップ上のリスクや接道条件など、あとから対処しにくい欠点は別です。「70〜80点」は、そうした致命的な項目をクリアしたうえでの話です。
ポイント②:「絶対ゆずれない軸」と「妥協できる点」を分ける
迷う人は、条件がすべて同じ重さになっています。3つに分けてみてください。
「たしかに妥協点を決めておかないとですね。ちなみにMUSTは何個くらいがいいですか？」
「2〜3個が目安です。MUSTが5個も6個もあると、該当する土地がほとんど出てきませんし、計画がかなり難しくなってしまいます。」
ポイント③:未公開情報やプロのネットワークを味方につける
「ここは、私の経験と一般的な話を分けますね。」
私の経験：営業時代、ネットに掲載される前の土地情報が、不動産会社との付き合いを通じて入ってくることがありました。いわゆる“未公開物件”というやつです。
一般的に、不動産会社には、ポータルサイトに載せる前に取引先や見込み客へ紹介する情報があるといわれています。すべての土地がネットに出るわけではありません。
「え！ネットを見ているだけだと、出会えない土地もあるんですね。」
「そうなんです。だから、ハウスメーカーや不動産会社に『こういう条件で探しています』と先に伝えておくことが大事です。希望が具体的なほど、紹介もされやすくなりますよ。」
今後、私のサイトではそんな普段市場に出回ることのない未公開物件をお客様とつなげるシステムや、サイトを作成しようと考えているので、どうかお楽しみください。
土地を申し込む前に聞きたい質問リスト
「もし仮に、気になる土地が見つかったら、不動産会社やハウスメーカーに、次のように聞いてみてください。」
「ちょっと聞きにくいですが、聞いたほうが結果的に良い住まいづくりになりますもんね。」
「聞いてください。ちゃんと答えてくれる担当者なら、むしろ信頼できる材料になりますし、なにより一生で一度のお買い物ですしね！」
土地を決める前のチェックリスト
まとめ
- 100点の土地は存在しません。完璧を待つほど、良い土地は他の人に買われていきます
- 土地探しとハウスメーカー選びは、同時並行がおすすめです
- 長く残る土地には、理由があることが多いです。価格ではなく総額で判断しましょう
- 旗竿地や変形地も、設計の工夫しだいで魅力的な家になることがあります
- 70〜80点で前向きに決める、MUSTは2〜3個に絞る
- 未公開情報は、希望条件を先に伝えて、プロのネットワークを味方にしましょう
土地は「出会いとタイミング」です。完璧を求めすぎないことが、最大の防衛術になります。
「わかりました。でも、一人で動くのはやっぱり不安です。何から始めればいいですか？」
「一人で悩み続けるより、プロと一緒に「土地と建物のバランス」を見てもらうのが近道です。ただ、1社だけだと、その提案が適正か判断しづらいですよね。まずは、複数社の資料やプランを取り寄せて比べるところから始めてみてください。」
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「まず、希望条件を整理して、資料請求から始めてみます！」
「それが第一歩です。迷ったり不安になったりするのは当然のことなんですよ。この記事が、納得して土地を決める材料になれば嬉しいです。」
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
土地を探すのは本当に大変ですし、何から始めたらいいかわからない気持ちもよくわかります。この記事でわからないことがあったら何なりと「お問い合わせ」からご相談くださいね。
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